Способ управления домом только один
В доме создано товарищество собственников жилья. Может ли часть жильцов выйти из ТСЖ и выбрать управляющую компанию?
– Нет. Одновременное совмещение нескольких способов управления домом невозможно. Кроме того, многоквартирный дом может управляться только одной компанией (ч. 9 ст. 161 ЖК). Способ управления избирается общим собранием собственников жилья. Если ранее было создано ТСЖ (жилищный или иной потребительский кооператив), а теперь есть желание вернуться к УК, общее собрание должно принять решение о ликвидации товарищества (ч. 2 ст. 141 ЖК). Иначе будет совмещение двух способов управления: ТСЖ и управляющей компанией, что недопустимо – способы управления являются самостоятельными, а потому взаимоисключающими.
Оплата общего имущества
Может ли собственник жилья многоквартирного дома, не подписавший договор с УК, не платить за содержание общего имущества дома?
– Неподписанный договор не освобождает жильца от обязанностей собственника в пределах, установленных общим собранием. Договоры люди не оформляют по разным причинам – кто-то не согласен с принятым на собрании решением, кто-то не живет в своих квартирах. Между тем отсутствие договора как письменного документа в таких случаях расценивается как злоупотребление собственниками своими правами и обязанностями. Собственник обязан вносить плату за жилое помещение и содержание общего имущества дома, даже если в квартире никто не проживает.
Вывоз мусора
Правомерно ли включение управляющей компанией отдельной строкой в квитанции плату за вывоз мусора?
– В соответствии с Правилами содержания общего имущества жилого дома расходы на сбор и вывоз бытовых отходов подлежат включению в тариф на содержание и ремонт жилья. Как правило, эта плата выставляется УК отдельной строкой в квитанциях, потому что расходы на ТБО не были изначально включены в тариф на обслуживание дома.
Законна ли одинаковая плата за ТБО, уборку двора, подъезда, обслуживание лифта, освещение лестницы для собственников разных по площади квартир?
– По правилу, собственник несет расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвует в расходах на содержание общего имущества дома соразмерно своей доле в праве общей собственности. То есть живущий в трехкомнатной квартире платит больше, чем владелец однокомнатной. Однако если есть решение собрания собственников, оно не отменено и не признано недействительным, то взимание платы по принципу «одинаково с каждой квартиры» будет законно.
Про дополнительные работы
Кто принимает решение об оказании дополнительных работ и услуг, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества (например, содержание вахтера, охраны, домофона и т. п.) – жильцы или УК?
Эти услуги не могут быть навязаны УК, и, соответственно, плату за них требовать незаконно. Только собственники на общем собрании могут решить, нужна ли им охрана или вахтер. Расходы на дополнительные работы и услуги должны быть сформированы отдельно – в плату за содержание и ремонт они не включаются и в платежных документах должны указываться отдельно. Установленный ст. 158 ЖК принцип «соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество» распространяется и на данный вид обслуживания.
Блага цивилизации требуйте с УК
Распространяется ли Закон РФ «О защите прав потребителей» на поставку жителям некачественных коммунальных услуг?
– Да! Договор на управление, заключенный между собственником и управляющей компанией, относится к потребительским договорам, и, соответственно, на правоотношения по таким договорам распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей». При этом требования этого закона распространяются на все сферы деятельности управляющей организации. Например, управляющая компания, заключившая договоры с собственниками помещений жилого дома и принявшая на себя обязательства по управлению им, вступает во взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, такими как «Теплосеть», «Водоканал», «Янтарьэнерго», «Горгаз».
Значит, когда из «горячего» крана идет чуть теплая вода, жильцам надо обращаться не в «Водоканал», а в свою управляющую компанию?
– Совершенно верно. Поставщиком коммунальных услуг по отношению к собственникам помещений жилого дома выступает управляющая компания. Именно от нее собственники вправе требовать не только полноценного оказания коммунальных услуг, но и соответствующей компенсации-перерасчета за их неоказание (в том числе и в виде компенсации морального вреда). Такая же ответственность у управляющей организации, как у исполнителя услуг, возникает по обслуживанию общего имущества жилого дома.
Как вернуть деньги за неполученную услугу
Позволяет ли закон жильцам требовать снижения платы за обслуживание жилого дома, если, например, в доме долгое время не работал лифт или обещанный ремонт подъезда не был выполнен?
– Да! В соответствии с частью 10 статьи 156 Жилищного кодекса РФ собственники помещений многоквартирного жилого дома вправе поставить перед управляющей компанией вопрос о снижении платы за обслуживание жилья в той ситуации, когда некоторые работы и услуги не были выполнены либо выполнены с нарушениями. Кроме того, такое право за жильцами закреплено пунктом 6 «Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Как жильцы должны заявить о своем требовании?
–Заявление от жителей может быть сделано как устно, так и письменно. Далее организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, в течение 5 дней обязана снизить размер платы за жилое помещение собственникам квартир. В противном случае собственники могут обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. Там необходимо доказать, во-первых, что работы и услуги по содержанию и управлению общим имуществом в доме на дату рассмотрения исковых требований не произведены и не оказаны, и, во-вторых, представить сметную стоимость этих невыполненных работ и неоказанных услуг.
Есть вопросы? Ответим! Присылайте вопросы на интересующие вас темы на адрес: nitka@strana39.ru
